| Tema | Mutuo a tasso variabile dopo due rialzi BCE: restare, passare al fisso o estinguere in parte |
| Tasso BCE sui depositi | 2,50% dal rialzo del 10/09/2026 (secondo del 2026) |
| Euribor — 24/09/2026 | 1 mese 2,440%; 3 mesi 2,614%; 12 mesi 3,308% |
| IRS — 24/09/2026 | 10 anni 3,69%; 20 anni 3,65%; 30 anni 3,46% (IRS 20 anni: media di agosto 3,24%) |
| Tasso medio nuovi mutui — agosto 2026 | 3,56% (ABI), massimo da due anni; 3,40% a luglio |
| Quota di richieste a tasso fisso | 92,2% nei primi 8 mesi del 2026 (MutuiOnline) |
| Ipotesi BCE sull’Euribor 3 mesi | 2,4% media 2026; 3,0% media 2027 e 2028 |
Chi ha un mutuo a tasso variabile se n’è accorto prima di leggere i giornali: dalla rata. Con due rialzi della BCE nel 2026, l’ultimo il 10 settembre, l’Euribor a 3 mesi è arrivato al 2,614% (rilevazione del 24 settembre), contro una media del 2,03% a settembre 2025. E i mercati non considerano chiusa la partita: le ipotesi tecniche della stessa BCE collocano l’Euribor a 3 mesi al 3,0% in media nel 2027. La domanda che molti si stanno facendo è se sia il momento di cambiare strada. La risposta dipende da tre numeri, e conviene metterli in fila prima di chiamare la banca.
Quanto costa oggi il variabile: un esempio concreto
Prendiamo un mutuo con 200.000 euro di capitale residuo e 20 anni ancora da pagare, indicizzato all’Euribor a 3 mesi con uno spread dell’1%. Al livello di oggi il tasso è del 3,614% e la rata mensile è di 1.171,67 euro. Con l’Euribor di un anno fa, intorno al 2,03%, la stessa rata sarebbe stata di 1.112,20 euro: circa 60 euro al mese in più, 713 euro l’anno. Fastidioso, non drammatico.
Il punto è cosa può succedere da qui. Se l’Euribor salisse al 3,0% ipotizzato dalla BCE per il 2027, il tasso andrebbe al 4,00% e la rata a 1.211,96 euro. In uno scenario di stress, con l’Euribor al 3,5% perché lo shock energetico costringe Francoforte a fare di più, si arriverebbe al 4,50% e a 1.265,30 euro al mese, quasi 94 euro in più di oggi. Su 20 anni, la differenza di interessi complessivi tra il 3,614% e il 4,50% supera i 22.000 euro.
Passare al fisso: il conto del pareggio
La prima alternativa è la surroga verso un tasso fisso. Qui serve onestà sui numeri, perché il fisso non è più l’occasione di un anno fa. L’IRS a 20 anni, il parametro su cui le banche costruiscono i mutui a tasso fisso di quella durata, è salito dal 3,24% medio di agosto al 3,65% del 24 settembre. Ad agosto il tasso fisso medio offerto era del 3,46% (MutuiOnline), cioè circa 0,2 punti sopra l’IRS; se le banche applicano un margine simile ai parametri di oggi, un fisso ventennale realistico si colloca intorno al 3,85%. È una mia stima, non un’offerta: le condizioni reali vanno verificate caso per caso.
Con un fisso al 3,85%, la rata dell’esempio sarebbe di 1.196,21 euro, circa 25 euro al mese in più del variabile di oggi. Il pareggio si raggiunge con un Euribor a 3 mesi al 2,85%, appena 24 centesimi sopra il livello attuale. Se l’Euribor andasse al 3,0% delle ipotesi BCE, il fisso farebbe risparmiare circa 16 euro al mese; con l’Euribor al 3,5%, 69 euro al mese. In altre parole, passare al fisso oggi significa pagare un piccolo premio certo in cambio di un’assicurazione contro un rialzo che il mercato considera probabile, ma non garantito. Se lo shock energetico rientra e la BCE si ferma, quel premio sarà stato pagato per niente.
Sul piano pratico, la surroga è gratuita per legge: il nuovo istituto subentra al vecchio senza penali, spese notarili o imposte a carico del cliente. La rinegoziazione con la propria banca è un’alternativa più rapida, ma senza concorrenza tende a dare condizioni meno buone; conviene averla come riferimento, non come prima opzione. Per chi ha redditi sopra i 75.000 euro c’è un’avvertenza fiscale: dal 2025 le detrazioni sono soggette a un tetto, dal quale restano esclusi gli interessi dei mutui stipulati entro il 31 dicembre 2024. Poiché la surroga trasferisce il contratto esistente invece di crearne uno nuovo, l’esclusione dovrebbe restare, ma è un punto da far confermare al proprio commercialista prima di firmare.
Estinguere in parte: la scelta che quasi nessuno calcola
La terza strada è spesso la più efficiente per chi ha liquidità ferma. L’estinzione anticipata, totale o parziale, dei mutui per l’acquisto o la ristrutturazione dell’abitazione non prevede penali per le persone fisiche. Il confronto da fare è tra il costo netto del debito e il rendimento netto dell’alternativa.
Nell’esempio, gli interessi del primo anno sono circa 7.100 euro. La detrazione del 19% vale solo sui primi 4.000 euro di interessi dell’abitazione principale, quindi al massimo 760 euro. Ne segue che su quella prima fascia il mutuo costa circa il 2,93% netto, ma sulla parte eccedente costa il 3,614% pieno. Un conto deposito vincolato, ai tassi medi di agosto rilevati dall’ABI per i nuovi depositi a tempo (2,40% lordo), rende circa l’1,78% netto dopo la ritenuta del 26%. Tenere 50.000 euro su un conto deposito mentre si paga il 3,6% su un mutuo variabile significa perdere, ogni anno, circa l’1,8% su quella somma, senza contare il rischio di ulteriori rialzi.
Con un rimborso parziale di 50.000 euro, mantenendo la durata, la rata scenderebbe da 1.171,67 a 878,75 euro e l’esposizione al rischio di tasso si ridurrebbe di un quarto. Il BTP decennale al 4,49% lordo, cioè circa il 3,93% netto con l’aliquota del 12,5%, batte ancora il costo del mutuo, ma lo fa con un rischio di prezzo e una scadenza che non coincidono con quelli del debito: è un’operazione di investimento, non di copertura, e va valutata come tale.
La mia view
Non esiste una risposta valida per tutti, ma esiste un ordine corretto delle domande. La prima non è «fisso o variabile», è «quanta liquidità ho che non mi serve nei prossimi due o tre anni». Se la risposta è una somma importante parcheggiata su conti o depositi, l’estinzione parziale è quasi sempre la mossa con il miglior rapporto tra rendimento certo e rischio eliminato, e rende più sopportabile restare sul variabile per il capitale che rimane.
Il passaggio al fisso ha senso soprattutto per chi ha un debito residuo elevato rispetto al reddito e non potrebbe assorbire una rata di 90–100 euro più alta, perché per questa persona il premio di 25 euro al mese è il prezzo di una tranquillità che vale di più. Per chi invece ha margini ampi e un orizzonte residuo breve, sotto i dieci anni, restare sul variabile resta una scelta difendibile: il pareggio al 2,85% è vicino, ma la BCE ha già alzato due volte e un rientro del petrolio potrebbe fermarla prima di quanto il mercato oggi prezzi. Quello che sconsiglio è decidere guardando solo la rata di questo mese.
Fonti e date di rilevazione. Euribor e IRS: MutuiOnline, rilevazioni del 24 settembre 2026 e del 18 settembre 2026. Tassi medi offerti, quote di richieste a tasso fisso, Euribor e IRS medi di agosto e settembre 2025: MutuiOnline, «Mutui, a settembre risalgono i tassi: il fisso resta favorito», 3 settembre 2026. Tasso medio sui nuovi mutui e sui nuovi depositi a tempo: ABI, rapporto mensile riportato da LaPresse il 19 settembre 2026 (dati di agosto 2026). Decisione e ipotesi tecniche BCE: comunicato del 10 settembre 2026 e ECB staff macroeconomic projections, September 2026. Tetto alle detrazioni per redditi elevati: art. 16-ter TUIR, introdotto dalla L. 207/2024 (art. 1, comma 10). Rendimento BTP: Radiocor-Borsa Italiana, chiusura del 23 settembre 2026. Le rate sono calcolate dall’autore con ammortamento alla francese mensile su 240 rate; il tasso fisso al 3,85% è un’ipotesi di lavoro e non un’offerta commerciale.
Andrea Angelini
Disclaimer. Il presente contenuto ha finalità esclusivamente informative e didattiche e non costituisce consulenza finanziaria, fiscale o creditizia, raccomandazione personalizzata o sollecitazione all’acquisto o alla vendita di strumenti finanziari. Gli esempi numerici sono semplificati e non sostituiscono la lettura delle condizioni contrattuali e del prospetto informativo del proprio mutuo. Le opinioni espresse sono personali dell’autore e non impegnano in alcun modo l’intermediario di appartenenza. Prima di assumere qualsiasi decisione si raccomanda di valutare la propria situazione patrimoniale e fiscale avvalendosi del proprio consulente e del proprio commercialista. A cura di Andrea Angelini, Global Wealth Advisor.